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深圳地铁交出一本划算建设账

文章作者:www.blch.net.cn发布时间:2019-10-27浏览次数:1832

张燕(化名)在母乳喂养期间,每天中午赶回家中喂养孩子。幸运的是,她在前海工作,经过十分钟的骑行就可以回家。她在深圳地铁1号线前海车厂的上层建筑“ L海之家”租了房子。

除了经济适用房外,在前海车辆段的平台上还有一个商业住房社区“前海时报”和一个工业园区“前海深港基金镇”,占地面积为33.72万平方米米。 “ Track + Property”模型允许这337,200平方米的土地在垂直方向上添加大量空间,而不是9米高的低层建筑。

“深圳的土地资源非常稀缺。地铁的优势在于,它可以重现高度集约的使用和复合空间,”深圳地铁集团董事长辛洁说。截至目前,深圳轨道交通一,二,三期工程基本完成了全部费用覆盖,物业收入足以支付地铁建设融资本金和利息。

在12个项目中额外重建1平方公里的土地

前海车辆维修站项目占地面积为33.72万平方米,总建筑面积为140万平方米,其中包括60万平方米的经济适用房和80万平方米的商业房地产。

地铁上层建筑的发展是指铁路建设和房地产开发的综合实施。一方面,它在计划的轨道交通停车场(站)上构建一个大型平台(通常在地面上方9米,通常称为9米)的大平台上),并在此平台上进行房地产开发。住房,在有限的土地上实现多层空间的集约化发展,对城市土地进行二次利用和空间扩展。

深圳地铁物业发展总部副总经理杨建华告诉记者:``地铁线仓库的土地面积约为30万平方米。如果屋顶不全面开发,该仓库将成为低层的工业厂房,例如在竹林一期,上部空间无法大规模使用,采用“轨道+属性”模型后,可以使用仓库上方的空间建设各种类型的物业,复合城市功能,提高土地利用效率,实施土地有限集约化开发,实际上是城市土地的二次利用和空间扩展。

“轨道+财产”模型是一种综合开发模型,集投资,融资,建设,运营和沿线土地的综合开发于一体。其实质是上层建筑和地铁线路的同时规划,同步设计和同时施工。通过上层建筑的发展为城市轨道交通提供财政支持。

根据深圳轨道交通建设投资有限公司的相关政策,深圳地铁集团获得了一项超级资本房地产项目,用于二次开发和集约利用12个地块,土地面积约119万平方米,其中的地铁覆盖平台将被重建。面积近100万平方米,相当于深圳新近重建的1平方公里土地。

记者获悉,这12个地铁上层建筑项目总建筑面积为450万平方米。其中,有4个地铁上层建筑项目已建成185万平方米经济适用房,并已竣工交付。张岩租用的龙海花园就是其中之一。

此外,这些地铁上层建筑项目还建造了各种物业,例如商品房,工业园区,购物中心,办公楼和酒店。

10年的探索以完全覆盖融资成本

截至目前,深圳轨道交通第一,第二和第三阶段已基本完成了全部费用覆盖,物业收入足以支付地铁建设融资的本金和利息。”刘文,首席经济学家深圳地铁集团。

他为记者算了一笔账:深圳地铁一期,二期和三期共305公里,现有8条285公里线路已经完工。深圳地铁集团负责7条线的建设和运营,总投资约1800亿元。安排政府资金约900亿元。需通过其他途径筹集的建设投资和利息约为950亿元。目前,通过“轨道+财产”的方式,深圳地铁获得的相关土地资源和未来开发收入有望超过1000亿元。”

深圳地铁的建设采用“轨道+财产”模式,即通过政府注入配套的融资资源(土地),通过市场融资解决基本建设资金,通过土地资源开发收益偿还贷款。在这种模式下,深圳地铁集团形成了一种自我造血机制,逐步减少了对公共财政的依赖,最终实现了地铁本身的可持续发展。

经过十多年的探索,深圳地铁“轨道+物业”的发展模式已逐步走向稳定成熟的发展阶段。截至2017年11月,在建项目面积为300万平方米,已向市场出售了7个项目。销售面积约60万平方米,销售额超过440亿元。自2013年第一个项目启动以来,在扣除建安开发成本和必要的税费之后,房地产开发和回溯建设资金已超过250亿元。

深圳地铁一期工程全长22公里,总投资105亿元,其中政府资金占70%。该项目二期总长155公里,总投资超过700亿元,其中50%来自政府资金。五期工程五期总长178公里,总投资超过1000亿元。深圳市政府在将部分现金作为资本投入的基础上,主要通过出库,国有土地权等出资方式提供资本。

深圳地铁物业发展总部总经理张建华说,地铁的建设周期很长,需要四到五年的时间。在建设资金短缺的情况下,应采用BT模式(Build-Transfer),尽可能分阶段或扩展。交纳施工费后。在成熟的车辆部分,上层建筑的开发和建设仅需一年半的时间,就可以出售财产,返还资金并支付一些地铁建设成本,这是“时差”。

辛杰说,过去,深圳地铁集团大部分出售住宅项目。从2018年开始,它将拥有大型物业。 “我们正在积极为成立商业和酒店公司做准备,我们计划用商业房地产的营业收入来弥补地铁运营的损失。因为,实际上,这仍然是地铁建设成本的一部分。用卖房,买房的钱来支付,用外行的话来说,如果修建一条地铁,需要200亿元,运营30年的运营成本至少是建设成本的两倍。超过400亿元人民币。联网地铁的长期运营需要承担更多的费用,这需要大量的持有财产收入。弥补补偿或政府的财政补贴。”

根据计划,深圳地铁集团将在目前开发的上层建筑中拥有近150万平方米的物业。这些物业的物业涵盖购物中心,办公楼和酒店的三个核心区域。有12家酒店,12个购物中心和5座办公大楼。

辛洁表示,随着2018年商业物业的开业,“十三五”期间有望为深圳地铁集团带来超过10亿元的营业收入,而“十四五”计划”期将带来数年。营业收入超过15亿元。持有和经营商业物业将成为支持深圳地铁集团可持续发展的重要手段。

为此,深圳地铁集团于2016年11月成立了深圳市地铁商业管理有限公司,致力于实现对深圳地铁所拥有物业的集约化,专业化和市场化管理。同时,深圳地铁集团将积极探索资产证券化模式,逐步将物业管理平台转变为资产管理平台。

“我们想创建一种新型的轨道交通可持续发展模式,我们必须实施“轨道+”概念,不仅是轨道+房地产,还包括商业,酒店,文化旅游,工业园区,等等。”说。

土地价格投资以提高地铁的融资能力

2012年,经国家发改委批准,深圳市政府进行土地资源改革,并采用国有土地使用权作为出资方式,建设了轨道交通投融资平台。

目前,深圳地铁集团“地铁+物业”的十二个项目中,土地使用方式包括招标,拍卖和招标。其中,有8块土地用于土地出让;通过竞拍获得了4个地块。

2008年,深圳地铁集团通过竞拍获得了轨道交通物业的第一块土地开发权。深圳市政府按照规定的资本金,土地价格收入和开发收入退还了麦德龙集团的土地价格。利润用于项目资本和轨道交通建设运营。 2013年5月,在出台土地定价政策后,深圳市政府将政府投资于轨道交通建设的资金直接投资于轨道交通项目资本中的轨道交通物业的土地价格。

这两种模型实际上将土地价格收益提供给了深圳地铁集团,但是对于企业而言,却有很大的不同。

张建华说:“地价的贡献直接增加了企业的资产,提高了地铁的融资能力,并促进了银团贷款的组织。银团贷款在建设期间不需要偿还贷款。运营后要偿还本金和利息。“采用招标挂架的方式,需要有土地进行土地出让,也就是说,地铁施工单位需要建停车场,维修基地等地铁设施,搭建9米高的大盖平台。轻拍程序。这使得地铁建设和上层建筑的土地流转具有三到五年的时间差。

辛杰说,“轨道+财产”应实现轨道交通从简单运输服务向支持城市发展的转变。 “发展地铁就是建设城市”,通过发展轨道交通物业,提高轨道交通车站周边土地的价值和质量,促进区域联系和产业升级。

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